买房人限购,卖房人违约

2016-5-11 14:01| 发布者: 法律援助| 查看: 141| 评论: 0|原作者: 法律援助——港融律师
摘要: 买房人是否限购是房屋交易管理部门审查的范畴,不是法院审查的范畴。法院没有权力审查买房人是否限购,也没有必要审查买房人是否是限购的对象。法院审理的房屋买卖合同纠纷本质上是合同纠纷,合同纠纷的审理一般从合 ...
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    买房人是否限购是房屋交易管理部门审查的范畴,不是法院审查的范畴。法院没有权力审查买房人是否限购,也没有必要审查买房人是否是限购的对象。法院审理的房屋买卖合同纠纷本质上是合同纠纷,合同纠纷的审理一般从合同的效力、是否构成违约、是否构成根本违约、违约损害赔偿的数额(是否有违约金条款,如果有违约金条款需要审查约定的违约金是否低于或者过分高于实际损失,如果没有约定违约金条款需由主张违约金的一方举证其实际损失)等方面进行审查。
    如果买房人是限购对象,则一般买房人会发生违约,如其不能申请到银行的贷款,更重要的是其不能通过房产管理部门的购房资格审核,从而导致(因其原因)不能完成过户。如果买房人违约,则应当承担相应的违约责任。如其逾期付款需要承担逾期违约金,如其逾期付款超过合同约定的时间(一般是15天)则卖房人有权解除合同并主张违约金(一般是20%)。
    但是,法院却不能以其是限购对象而直接认定其构成违约,因为是限购对象不一定违约。如以下几种情形:商铺买卖、购买法院拍卖的房屋、赠与的房屋、继承的房屋等。
    即便买房人是限购的对象,在其没有违约的情况下,卖房人就应当按照合同的约定履行自己的义务,如果卖房人没有按照合同的约定履行自己的义务,构成根本违约,则买房人有权依据合同的约定单方解除合同并主张违约金。如本文所附案例,买房人是限购的对象(法院对此没有进行审核,故真假待定。假设买房人是限购的对象),买房人按照合同的约定履行了自己的支付首付款的义务,接下来是卖房人履行合同义务(涤除房屋的抵押权),但是卖房人却迟迟没有去涤除抵押权,导致买房人无法申请银行贷款,也导致不能办理过户手续。卖房人不配合办理过户手续是网签合同明确约定的违约情形,并且在超过一定的期限后买房人就可以解除合同并主张违约金。
    通俗地讲,在买房人还没有 “暴露”出自己是限购对象,不能履行自己的合同义务,构成违约的情形下,卖房人如果不按约履行自己的合同义务,就会构成违约。合同的履行就像打牌,该你出牌的时候你不出牌就是你违反规则,不论你手中的牌有多好,对方手中的牌有多差,输的一方是没有遵守规则的一方,而不是按照规则应该输的一方。
    案情简介:2012年9月17日,周某某作为出售方(甲方)、韩某某与案外人韩某琼作为购买方(乙方)签订《房地产买卖居间协议》,约定甲方应在乙方付足首付款10个工作日内向相关银行申请注销抵押登记。2013年3月20日,周某某作为卖售人(甲方)、韩某某作为买受人(乙方)签订《买卖合同》,约定首期房款是162万元,其余房款通过银行贷款支付,如不能获得银行贷款或者贷款额不足的买房人需于过户前现金补足。并约定双方应在2013年7月18日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方按约支付了首付款,但是甲方直至2013年9月2日都没有涤除房屋的抵押权。
    裁判原文节选
    一审【上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第37139号】系争房屋《买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律与行政法规强制性规定,合法有效,当事人均应恪守履行。周某某负有在收取韩某某首期房款后10个工作日内涤除系争房屋抵押权登记的义务,并提供相关资料配合韩某某申请银行贷款。但双方短信内容反映了直至2013年9月2日韩某某还在催促周某某提供相关材料,周某某也未能就其已经提供了相应材料予以举证证明,因此周某某在此方面的配合度有较大欠缺。而更为重要的是,周某某未能按约涤除抵押权登记,显已违反合同约定。其提供的与韩某琼之间的买卖合同并不能证明韩某某无法获得贷款,且从周某某涤除抵押权登记的时间约定及申请银行贷款的惯例来看,涤除抵押登记应先于银行贷款申请,周某某不可能于收款后10个工作日之内即能预见到韩某某无法获得银行贷款。况且,合同还约定了若贷款不成,由韩某某现金补足。故周某某履行涤除抵押权登记义务与韩某某的银行贷款最终能否获得批准无关,其负有在合同约定的房产过户之日保证系争房屋符合过户条件的责任。若周某某履行了自己的义务,而韩某某因自己的原因无法获得贷款且又不能以现金支付房款的,这时才构成韩某某的逾期付款并承担违约责任,亦即周某某负有涤除抵押权登记的先履行义务。由于周某某至今未涤除抵押权登记的违约行为,致使房产不能按约过户登记、合同无法继续履行,韩某某按合同约定,取得了单方解约权。韩某某按周某某于《买卖合同》上填写的地址寄送解除通知书,目前也没有任何证据证明周某某通知韩某某其已变更通讯地址,故按照双方合同补充条款(一)第6条的约定,应视为该通知书已于寄送后的合理期限内送达周某某,韩某某要求确认《买卖合同》已于2013年10月13日解除,法院予以支持。周某某应当于解除通知书送达之日起5日内返还韩某某已支付的购房款并支付违约金,现周某某已构成逾期还款,韩某某要求周某某支付自2013年10月19日起算的逾期付款利息,可予准许。鉴于韩某某不存在逾期付款的事实,故周某某主张的逾期付款违约责任,法院难以支持。
    二审【上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第2781号】系争房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示,不违反的法律的效力性禁止性规定,属合法有效,双方均应按约履行。在合同履行中,被上诉人按约于2013年3月20日付足了162万元的首付款,根据双方在补充协议中的约定,上诉人应于此后的10个工作日内办理系争房屋的抵押登记注销手续。但上诉人并未按约履行抵押涤除义务,致使交易无法继续履行,显已构成违约,被上诉人行使合同解除权具有事实与法律依据,上诉人应当就此承担相应的违约责任。
    上诉人称被上诉人的资信存在瑕疵,致使无法获得银行贷款,影响交易履行。对此,本院认为,从现有证据看,尚不能认定被上诉人无法获得银行贷款,而且即使被上诉人不能获得贷款或贷款审核额度不足,根据系争合同约定,被上诉人也可以在过户时以现金补足剩余房款,故上诉人的该项主张不能成为其拒绝履行抵押涤除义务的抗辩理由。
    至于上诉人所称的限购资格问题。首先,对于购房人是否属于当前相关管理规定中限制过户对象的审查属于房屋交易管理部门的职权范围,本院对此不作认定审查。由于上诉人的违约行为,致使双方的交易未能进入申请过户的环节,上诉人现称被上诉人属于限购对象,并无确切事实依据。其次,本院注意到,在本案诉讼前的双方交涉过程中,上诉人也并未提出过限购资格问题。因此,上诉人现以限购资格问题为由否认其违约责任,亦无事实依据,本院不予采信。
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