房屋土地使用权到期后咋办?答案暂时是这样的

2016-4-19 15:33| 发布者: 法律援助| 查看: 148| 评论: 0|原作者: 法律援助——港融律师
摘要: 清明节前后舆论关注的一大热点话题就是墓地使用权到期之后该怎么续,因为很多墓地的使用权(一般是二十年)现在已经陆续到期。对此,国家到目前为止还没有统一说法,但一些地方已经出台了相关续费的政策。 房屋的土 ...
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    清明节前后舆论关注的一大热点话题就是墓地使用权到期之后该怎么续,因为很多墓地的使用权(一般是二十年)现在已经陆续到期。对此,国家到目前为止还没有统一说法,但一些地方已经出台了相关续费的政策。
    房屋的土地使用权与墓地有很多类似的地方,到期之后又该怎么办?这个长期受社会关注的问题有了实例:浙江省温州市政府开始正式施行续费政策,也就是说要续缴土地出让金。
    温州20年产权房面临使用权到期
    温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)房子受此影响。从去年开始,二十年期限的这批住宅土地使用权已经陆续到期或即将面临到期。
    很多人可能有点纳闷,房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确,我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
    1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定:居住用地出让年限最高为七十年。
    1990年代初期,浙江民营经济已经开始蓬勃发展,敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下,按二十年到七十年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。
    物权法虽然规定自动续期但细节有待明确
    当然,对于七十年的产权房来说,现在离到期还有时间,但既然不是永久产权房,终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。
    从这个角度讲,法律上存在模糊空间,物权法规定可以自动续期,但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
    温州出台续费政策 额度约为房价三分之一
    为此,温州市采取了续费政策,也就是续缴土地出让金。根据相关政策,有户主需要续缴几十万元的土地出让金,价格约为房价的三分之一。
    “在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处张某在接受采访时表示。这种做法与地方政府向开放商出让国有土地使用权而收取出让金的做法比较类似。
    “现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案,目前已着手起草政策建议初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。”
    不续费仍可以继续居住
    从温州现在的问题来看,受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖,到期后还能继续居住吗?对此,专家表示,物权法规定土地使用权可以“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子,也就是所谓的公房,公房可以居住,但转让时却要补缴土地出让金。因此,专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
    所以,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。
    未来应该降低“续费”期的土地出让金
    温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝,未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗?实际上,如果按照温州现在的做法,续费额度相当于房价的三分之一,在高房价的背景下,这会给购房者带来沉重负担,相当于房价一次性上涨了三分之一。因此,有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金,恐会在社会上引发轩然大波。
    为此,专家建议可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金,因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。不管将来政策如何,不能以此大幅拉升房价应该是社会的主流看法。
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